市南二手房网(18年打算在青岛买房发现已经买不起了)
资讯
2023-11-25
375
1. 市南二手房网,18年打算在青岛买房发现已经买不起了?
青岛的房价,在2018年达到了巅峰,那时候连即墨、胶州的房子都能卖到15000以上,更别提市区的房子了,市区的房子普遍在2万以上。
为什么2018年房价会翻着番的涨呢?其实2018年不光是青岛,全国的房价都在蹭蹭的上涨。
那时候房地产一片利好,跟股票一样,购房者的心态也是买涨不买跌,很多投资者看中了房地产的红利,都纷纷出手买房,这就导致了房价在大家的哄抢下,越来越贵。
2018年上合峰会在青岛举办,青岛一下子就变成了知名城市,很多人看好青岛,觉得青岛会成为一个上海那样的“国际化大都市”,认为房价还有很大的上升空间,所以都纷纷买房。
到了2019年,在国家的宏观调控和限购政策的限制下,青岛的房价出现了小幅度下滑,这也是因为之前的房价虚高,实际上青岛这座城市,经济发展水平和普通大众的工资水平并不能撑得起如此高的房价。
今年是2020年,青岛房地产遭遇了前所未有的寒冬,房价出现明显已下滑,有的小区一套房子跌了几十万。不过,目前还没有跌回到2018年之前的房价。
如果楼主现在想买房,选择的余地倒是很大,如果是刚需,倒是可以考虑了。
2. 外地人读书需要什么条件?
要看在哪里读书,象在我们佛山入学要参与积分入学统筹安排。
1、根据《佛山市新市民积分制服务管理办法》的规定只要持佛山市有效的居住证,属于佛山市的常住人口,就可以申请随迁子女入读小学及初中阶段公办义务教育初始年级的入学积分服务。
2、积分办依据新市民积分情况,对积分结果进行统计、排名,并于每年6月按照全区或分镇(街道)对积分入学排名结果在佛山新市民服务信息网、市政府网等进行公示。
3、教育主管部门根据公布的入学指标数和排名情况,按照相对就近入学原则统筹安排新市民子女入读公办学
一、积分入学申请必备材料:
1、《禅城区新市民积分申请表》,收原件(1份)(注:填表时务必写清楚申请人联系手机号码,否则影响申请人查询积分时接收短信及联系申请人)。
2、居民身份证,验原件收复印件(1份)。
3、《广东省居住证》,验原件收复印件(1份)
4、子女户口簿和亲属关系证明材料如《出生医生证明》,验原件收复印件(1份)。
二、佛山入学方式
1、新生按本人户籍分为:户籍生、政策性借读生、普通借读生。
2、目前,佛山公办学校招生顺序是户籍生>政策性借读生>普通借读生(积分生)。非户籍生可以通过政策性照地段安排学位,人户不一致户籍生和借读生统筹安排学位。
4、想选择跨片区就读的家长,可参考政策性借读生的条例。有部分学校学位比较紧张,安排完户籍生之后基本没有空余学位,政策性借读生则会统筹安排到就近的学校。
3. 在青岛生活怎么样?
青岛也不是很熟悉,但是这两个字确实在我想象中应该是很美好的,青岛,因为在岛上嘛,应该空气啊,环境啊是非常好的。有机会一定要去青岛 晚
4. 准备了70w?
这两年青岛房价总体平稳,稳中有降,但市南、市北、崂山李沧四区房价降幅不大,个别热点区域依然在高价徘徊,你的70万准备金,在上述四区买房也就够首付的,建议你到西海岸新区实地踏查一下,选择价格在每平方一万以下的区段买房,买个80——90平的,总价和70万差距不大。
即使你在市内四区上班,住在西海岸新区交通也很便捷,刚开通的地铁一号线横跨市南、市北、李沧、城阳、西海岸五区,战线长站点多,覆盖了青岛大多数区域,沿途换乘有很方便。此外,还有海底隧道、跨海大桥两大交通动脉,把西海岸和青岛市区紧紧地融合为一体,给出行多种选择。
再有,西海岸新区经济发展迅猛,是全青岛的领头羊,2021年度GDP达到了4000亿元,比山东省好多地级市都高。经济发展是就业的基础,你在西海岸新区买房了,就完全可在这里安居乐业。赶快动手吧,趁着房价刚刚抬头的节点吸纳,刚需和投资都适宜,因为西海岸的区位优势太明显了,未来房价走势不言自明。
5. 青岛市南区户口如何迁城阳区?
青岛市南区户口如果想迁到城阳区,这个操作很简单,只要保证城阳区有自己的房产,那么,从青岛市市南区把户口随时都可以迁到可以落户的朝阳区的房产里面。从青岛市市南区往外迁户口是没有任何限制的,只要保证城阳区可以有能落户的房产就可以。
6. 黄岛区什么位置的房子更好?
黄岛什么位置的房子更好,最重要的是一句话,要搞明白自己做什么,适合你自己的就是最好的。
如果你要去传统主城区、青岛港等处通勤工作,那金沙滩/安子片区可能是你的第一选择。从黄岛地图上,我们不难看出,整个距离青岛东岸老城区最近的地方,就是金沙滩/安子片区。在老城区,尤其在市南、市北西部工作的年轻人,他们无法面对这些地方高昂的房价,又接受不了老旧的房龄,无车位、无物业、无电梯……
那么楼龄新(新房、准新房)、价格低(2-2.5万上下)的金沙滩、安子板块就是他们的最佳置业选择。
这一片区最大的优点就是离青岛老城近,只间隔了一条隧道。开车通勤可以确保1小时之内,未来1号线地铁通车后,还可以进一步缩短通勤时间和费用。
但是有利有弊,金沙滩板块的缺点是地理上接近胶州湾湾口,风水上犯“白虎煞”,夏季多雾、冬季风大。因此金沙滩片区,尤其是嘉陵江路以东,多高密度、高容积率的刚需小区,品质方面上不去,配套也不是很齐全,因此不是高品质生活的首选。
如果就繁华、人流密度而言,那唐岛湾/长江路一带、香江路商业密集,人流量多,是未来中心之所在。沿青岛地铁13号线最东的几站路不难发现,香江路、长江路、珠江路、积米崖一带,是西海岸新区主要的写字楼、商圈、餐饮聚集地。这个地方人气比较高,有新区不错的小学、中学如香江二小、珠江路小学。是没什么争议的西海岸新区最繁华地段。
不难发现,唐岛湾、长江路一带配套比金沙滩要好很多,已经到了比较成熟的地步,而它距离隧道又不算远,因此目前西海岸楼盘单价最高的,往往都在这个区域。
就青岛地铁1号线、6号线、13号线的走向来看,未来长江路应该是青岛区域中心之选,这个商圈超过台东已经就在眼下,努把力超过李村,成为仅次于香港中路的青岛第二大商圈,也是未来可期的。
单纯以品质论,灵山卫的房子容积率最低、 有座山观海之利,档次、品质最高。虽然唐岛湾、长江路片区是西海岸最热闹、人气最高的板块,但人气太高的位置那是选办公室,商圈敲锣打鼓的路演,对临近的住宅小区未必是加分项,反而可能是减分项。因此青岛西海岸新区,最高品质的住宅,基本上都集中在灵山卫板块。
灵山卫板块的优点是西海岸几乎最好的风水地利环境,前看海,后观山;前有照、后有靠,一条大路通两边,这种地理位置是修建豪宅别墅的绝佳之选。因此西海岸的千万级豪宅、总价最高的房子,基本都分布在灵山卫板块。因此这个地方应该是高净值人群的选择,投资自住皆宜,未来升值空间可期,风水师作者本人一贯的观点是,这个位置应该能追随八大关、麦岛,在十几年后成为青岛房价最高、最难买的区域之一。
但是灵山湾板块也有缺点,过低的容积率,超大的楼间距,品质上去了,人气就自然不会太高。毕竟富人区讲究“闹中取静”,人气太高就不对了。因此即使今后,灵山卫也不太可能自然生长出好的学校。首套房的刚需预算不高,单纯看中山海景观选择灵山卫,就有点浪漫有余、实用不足的味道了。
如果从事工业制造方面的工作,可能辛安、老黄岛才是性价比最高之选。辛安、老黄岛等地区,规划是工业区,发展进出口加工、仓储物流,工厂烟囱林立,街上大车飞驰……
这样的地方看起来并不是一个好的居住环境,因此房价低廉是必然的,以后也不会太高。
但是,工业(第二产业)又被叫做实体经济,强国强市,靠的都是第二产业。第二产业能吸纳最多的人口就业,能提供一个不高但相对实在的收入。一个城市乃至一个国家,如果只靠金融旅游房地产这些行业来赚快钱,就会变得很虚。
因此,凭借工业对人口就业的吸纳、辛安将来的人流密度又不会太低。加上青岛九中、青岛六中(柳花泊)、第二条隧道、地铁6号线、地铁12号线、2号线跨海……的这样的利好存在,辛安未来的发展还是可期的。
以上是对问题“黄岛区什么位置的房子更好?”的挂一漏万的介绍。还有很多片区如活力区、古镇口、西客站都没有介绍到。希望对题主有一些帮助。
7. 33城房价涨幅倒数第一?
在别人贪婪时恐惧,
在别人恐惧时贪婪,
逆向思维是一种智慧,
但更需要专业知识来支撑。
——观察员老王
No.1
青岛,终于跌到了榜尾
看着最新一期的冰山指数,老王不禁感慨万千。去年还经常处于领头羊位置的青岛,在经历了连续的阴跌之后,在金九之前排在了33个城市的榜尾。
(图片来自冰山指数公众号)原因很多,我认为最应该分析的是外来购买力。如果没有外地购房客,在上一轮牛市中,西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始,外地人购房热情已经大大减退。不要说创智新区,就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡,胶州开发区的商家已经“出海”,主动去鲁西南寻找“韭菜”。限购是一大原因,很多外地人想买西海岸、高新区的房子,但是又能迁徙户口,所以只能暂时搁置。但是放开限购牛市就会重启吗?我认为很难。首先,在过去三年的牛市中,青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者,许多养老族、为孩子存房的父母,在过去三年中都已经完成了置业计划;第二,外地的新韭菜也没有“余粮”啊。在全国范围内,棚户区改造货币补偿已经越来越少,拆迁户们拿到手的是房子不是票子,拿什么来青岛买房?第三,购房者心态变了。许多人一看当地的房子都在不断落价,上网再看看青岛也是如此,那么他就不会再孤注一掷来青岛买房。第四,就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人。但是楼市凉下来之后,外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛,满眼都是楼盘,走出来想买包烟都找不到超市,价格和当地配套齐全的市中心差不多,他们心里肯定也嘀咕:这样的房子能住吗?
所以,现在我们去一些全国性房企的营销现场,我们还可以看到许多外地牌照的汽车,你不要以为这是盛世归来,这可能只是开发商油补政策比较诱人,一些外地客也想来青岛看看罢了,这些楼盘降价时可能比谁降得都猛。从目前的市场来看,下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购,但是即使放开,因为上面的四大原因水量也很有限,不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘。一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了,主要靠大饼支撑的区域,就如同贾布斯的股票,肥皂泡破灭后,就是一个万劫不复。
No.2
新都心的盛极而衰
现在楼市的价格战,城阳目前打得最为惨烈。各种特价房就如同是战场上的手榴弹,不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上,甚至又赠送了十年的物业费,这种优惠力度可谓空前。
相比之下,新都心板块还是比较稳定,虽然和达打出了一个低起价的广告,但实际上售价并没有降多少。
但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里,我不想去关注城阳,而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心。因为这是一个牵一发而动全身的区域,南边可以影响市南的房价,北面辐射李沧。对于刚需来说,了解了这个片区未来房价的走势,就会明白在主城区什么时候可以出手。
目前的新都心,在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例,虽然打出了错过就不再的招牌,但是销售也是举步维艰。但是,我们还应该看到的是,保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。
但是与处在新都心核心区的老盘不同,这些盘不管如何宣扬“浮山后”、“新都心”的区位优势,他们的位置都不算太好,基本上只能算是一个地铁房。一个青岛土生土长的朋友,去看了和达,到了营销中心连门都没进。“总价这么高,位置也不好,有这钱去崂山买二手了。”这个朋友如是说。
手握重金的拆迁户几乎没有了,手里能拿出二三百万的刚需很少且越来越挑剔了,换房族……看看我们全市的二手房成交量,在许多房东大幅降价的情况下, 主城四区成交量也只有三四百套,其中还有不少出国不买房的。这些人在亲身感受到市场的冷后,还有多少人会立即买房呢?
上一个周期中,降价潮主要是在城阳、东李片区,主城区主要是横盘微降。但是目前这个态势下,今年的价格战很可能会蔓延至主城区。一旦年底新盘入市后,新都心打起价格战,那么主城区的刚需市场都会地基不稳。其实我们现在就可以看出一些苗头,在市南区东部、浮山后,许多二手房的价格不但跌破了3万元的大关,很多都已经落到了2.5万元左右。
包括人气一直颇高的鲁信长春花园,一个朋友刚卖了房子,比上个月同户型的房子少卖了10万元不说,还多送了一个车位。
所以,即使你因为二师兄的身价在飞涨觉得钱越来越不值钱了,也不要在目前这个价位上盲目出手,因为年底或者明年年初机会或更好。
在房子越来越多,购房者越来越少的情况下,我相信新都心的开发商也会像城阳的开发商那样,拿出足够的诚意来。
No.3
捡漏的机遇
内外刚需都分析了,就想再唠叨几句出手的机会。我希望,大家看我的文章千万别犯教条主义错误。老王说年底房价可能更低,那我就等到年底再出手。我说过很多次,不是这样的,特别是买二手房和一些性价比比较高的新房。
手机里有很多房产经纪人朋友,最近我发现他们发特价房的频率越来越高,有些房子真是很不错。房子是业主自己盯着装起来的,即使住了一段时间,其装修的品质和舒适度都远远高于新房,而且价格也是非常实惠的。这样的房子,出来依然会两三天就没了。
即使你现在钱不够,还没有到自己的买房时机,你也要去看。因为这样你对市场对房子的品质就有了一个立体化的了解,未来看到许多“表演”时心理更有底气,而不是房托一忽悠你就冲上去了。
还有就是新房。市场总体不好,一些好项目成本销售也会受影响,但总体来说还是片区内人气最高的楼盘。开发商不会总是赔本赚吆喝,所以当收回一部分资金之后,基本达到了今年的营销计划之后,房价可能回调到一个更为合理的位置。所以,对待新盘的态度也不是消极等待,除了对楼盘的性价比你要心中有数之外,还要关注其去化率。对于一些去化率还不错的新盘,金九银十最后的促销期,或许是今年最好的出手时机。
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1. 市南二手房网,18年打算在青岛买房发现已经买不起了?
青岛的房价,在2018年达到了巅峰,那时候连即墨、胶州的房子都能卖到15000以上,更别提市区的房子了,市区的房子普遍在2万以上。
为什么2018年房价会翻着番的涨呢?其实2018年不光是青岛,全国的房价都在蹭蹭的上涨。
那时候房地产一片利好,跟股票一样,购房者的心态也是买涨不买跌,很多投资者看中了房地产的红利,都纷纷出手买房,这就导致了房价在大家的哄抢下,越来越贵。
2018年上合峰会在青岛举办,青岛一下子就变成了知名城市,很多人看好青岛,觉得青岛会成为一个上海那样的“国际化大都市”,认为房价还有很大的上升空间,所以都纷纷买房。
到了2019年,在国家的宏观调控和限购政策的限制下,青岛的房价出现了小幅度下滑,这也是因为之前的房价虚高,实际上青岛这座城市,经济发展水平和普通大众的工资水平并不能撑得起如此高的房价。
今年是2020年,青岛房地产遭遇了前所未有的寒冬,房价出现明显已下滑,有的小区一套房子跌了几十万。不过,目前还没有跌回到2018年之前的房价。
如果楼主现在想买房,选择的余地倒是很大,如果是刚需,倒是可以考虑了。
2. 外地人读书需要什么条件?
要看在哪里读书,象在我们佛山入学要参与积分入学统筹安排。
1、根据《佛山市新市民积分制服务管理办法》的规定只要持佛山市有效的居住证,属于佛山市的常住人口,就可以申请随迁子女入读小学及初中阶段公办义务教育初始年级的入学积分服务。
2、积分办依据新市民积分情况,对积分结果进行统计、排名,并于每年6月按照全区或分镇(街道)对积分入学排名结果在佛山新市民服务信息网、市政府网等进行公示。
3、教育主管部门根据公布的入学指标数和排名情况,按照相对就近入学原则统筹安排新市民子女入读公办学
一、积分入学申请必备材料:
1、《禅城区新市民积分申请表》,收原件(1份)(注:填表时务必写清楚申请人联系手机号码,否则影响申请人查询积分时接收短信及联系申请人)。
2、居民身份证,验原件收复印件(1份)。
3、《广东省居住证》,验原件收复印件(1份)
4、子女户口簿和亲属关系证明材料如《出生医生证明》,验原件收复印件(1份)。
二、佛山入学方式
1、新生按本人户籍分为:户籍生、政策性借读生、普通借读生。
2、目前,佛山公办学校招生顺序是户籍生>政策性借读生>普通借读生(积分生)。非户籍生可以通过政策性照地段安排学位,人户不一致户籍生和借读生统筹安排学位。
4、想选择跨片区就读的家长,可参考政策性借读生的条例。有部分学校学位比较紧张,安排完户籍生之后基本没有空余学位,政策性借读生则会统筹安排到就近的学校。
3. 在青岛生活怎么样?
青岛也不是很熟悉,但是这两个字确实在我想象中应该是很美好的,青岛,因为在岛上嘛,应该空气啊,环境啊是非常好的。有机会一定要去青岛 晚
4. 准备了70w?
这两年青岛房价总体平稳,稳中有降,但市南、市北、崂山李沧四区房价降幅不大,个别热点区域依然在高价徘徊,你的70万准备金,在上述四区买房也就够首付的,建议你到西海岸新区实地踏查一下,选择价格在每平方一万以下的区段买房,买个80——90平的,总价和70万差距不大。
即使你在市内四区上班,住在西海岸新区交通也很便捷,刚开通的地铁一号线横跨市南、市北、李沧、城阳、西海岸五区,战线长站点多,覆盖了青岛大多数区域,沿途换乘有很方便。此外,还有海底隧道、跨海大桥两大交通动脉,把西海岸和青岛市区紧紧地融合为一体,给出行多种选择。
再有,西海岸新区经济发展迅猛,是全青岛的领头羊,2021年度GDP达到了4000亿元,比山东省好多地级市都高。经济发展是就业的基础,你在西海岸新区买房了,就完全可在这里安居乐业。赶快动手吧,趁着房价刚刚抬头的节点吸纳,刚需和投资都适宜,因为西海岸的区位优势太明显了,未来房价走势不言自明。
5. 青岛市南区户口如何迁城阳区?
青岛市南区户口如果想迁到城阳区,这个操作很简单,只要保证城阳区有自己的房产,那么,从青岛市市南区把户口随时都可以迁到可以落户的朝阳区的房产里面。从青岛市市南区往外迁户口是没有任何限制的,只要保证城阳区可以有能落户的房产就可以。
6. 黄岛区什么位置的房子更好?
黄岛什么位置的房子更好,最重要的是一句话,要搞明白自己做什么,适合你自己的就是最好的。
如果你要去传统主城区、青岛港等处通勤工作,那金沙滩/安子片区可能是你的第一选择。从黄岛地图上,我们不难看出,整个距离青岛东岸老城区最近的地方,就是金沙滩/安子片区。在老城区,尤其在市南、市北西部工作的年轻人,他们无法面对这些地方高昂的房价,又接受不了老旧的房龄,无车位、无物业、无电梯……
那么楼龄新(新房、准新房)、价格低(2-2.5万上下)的金沙滩、安子板块就是他们的最佳置业选择。
这一片区最大的优点就是离青岛老城近,只间隔了一条隧道。开车通勤可以确保1小时之内,未来1号线地铁通车后,还可以进一步缩短通勤时间和费用。
但是有利有弊,金沙滩板块的缺点是地理上接近胶州湾湾口,风水上犯“白虎煞”,夏季多雾、冬季风大。因此金沙滩片区,尤其是嘉陵江路以东,多高密度、高容积率的刚需小区,品质方面上不去,配套也不是很齐全,因此不是高品质生活的首选。
如果就繁华、人流密度而言,那唐岛湾/长江路一带、香江路商业密集,人流量多,是未来中心之所在。沿青岛地铁13号线最东的几站路不难发现,香江路、长江路、珠江路、积米崖一带,是西海岸新区主要的写字楼、商圈、餐饮聚集地。这个地方人气比较高,有新区不错的小学、中学如香江二小、珠江路小学。是没什么争议的西海岸新区最繁华地段。
不难发现,唐岛湾、长江路一带配套比金沙滩要好很多,已经到了比较成熟的地步,而它距离隧道又不算远,因此目前西海岸楼盘单价最高的,往往都在这个区域。
就青岛地铁1号线、6号线、13号线的走向来看,未来长江路应该是青岛区域中心之选,这个商圈超过台东已经就在眼下,努把力超过李村,成为仅次于香港中路的青岛第二大商圈,也是未来可期的。
单纯以品质论,灵山卫的房子容积率最低、 有座山观海之利,档次、品质最高。虽然唐岛湾、长江路片区是西海岸最热闹、人气最高的板块,但人气太高的位置那是选办公室,商圈敲锣打鼓的路演,对临近的住宅小区未必是加分项,反而可能是减分项。因此青岛西海岸新区,最高品质的住宅,基本上都集中在灵山卫板块。
灵山卫板块的优点是西海岸几乎最好的风水地利环境,前看海,后观山;前有照、后有靠,一条大路通两边,这种地理位置是修建豪宅别墅的绝佳之选。因此西海岸的千万级豪宅、总价最高的房子,基本都分布在灵山卫板块。因此这个地方应该是高净值人群的选择,投资自住皆宜,未来升值空间可期,风水师作者本人一贯的观点是,这个位置应该能追随八大关、麦岛,在十几年后成为青岛房价最高、最难买的区域之一。
但是灵山湾板块也有缺点,过低的容积率,超大的楼间距,品质上去了,人气就自然不会太高。毕竟富人区讲究“闹中取静”,人气太高就不对了。因此即使今后,灵山卫也不太可能自然生长出好的学校。首套房的刚需预算不高,单纯看中山海景观选择灵山卫,就有点浪漫有余、实用不足的味道了。
如果从事工业制造方面的工作,可能辛安、老黄岛才是性价比最高之选。辛安、老黄岛等地区,规划是工业区,发展进出口加工、仓储物流,工厂烟囱林立,街上大车飞驰……
这样的地方看起来并不是一个好的居住环境,因此房价低廉是必然的,以后也不会太高。
但是,工业(第二产业)又被叫做实体经济,强国强市,靠的都是第二产业。第二产业能吸纳最多的人口就业,能提供一个不高但相对实在的收入。一个城市乃至一个国家,如果只靠金融旅游房地产这些行业来赚快钱,就会变得很虚。
因此,凭借工业对人口就业的吸纳、辛安将来的人流密度又不会太低。加上青岛九中、青岛六中(柳花泊)、第二条隧道、地铁6号线、地铁12号线、2号线跨海……的这样的利好存在,辛安未来的发展还是可期的。
以上是对问题“黄岛区什么位置的房子更好?”的挂一漏万的介绍。还有很多片区如活力区、古镇口、西客站都没有介绍到。希望对题主有一些帮助。
7. 33城房价涨幅倒数第一?
在别人贪婪时恐惧,
在别人恐惧时贪婪,
逆向思维是一种智慧,
但更需要专业知识来支撑。
——观察员老王
No.1
青岛,终于跌到了榜尾
看着最新一期的冰山指数,老王不禁感慨万千。去年还经常处于领头羊位置的青岛,在经历了连续的阴跌之后,在金九之前排在了33个城市的榜尾。
(图片来自冰山指数公众号)原因很多,我认为最应该分析的是外来购买力。如果没有外地购房客,在上一轮牛市中,西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始,外地人购房热情已经大大减退。不要说创智新区,就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡,胶州开发区的商家已经“出海”,主动去鲁西南寻找“韭菜”。限购是一大原因,很多外地人想买西海岸、高新区的房子,但是又能迁徙户口,所以只能暂时搁置。但是放开限购牛市就会重启吗?我认为很难。首先,在过去三年的牛市中,青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者,许多养老族、为孩子存房的父母,在过去三年中都已经完成了置业计划;第二,外地的新韭菜也没有“余粮”啊。在全国范围内,棚户区改造货币补偿已经越来越少,拆迁户们拿到手的是房子不是票子,拿什么来青岛买房?第三,购房者心态变了。许多人一看当地的房子都在不断落价,上网再看看青岛也是如此,那么他就不会再孤注一掷来青岛买房。第四,就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人。但是楼市凉下来之后,外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛,满眼都是楼盘,走出来想买包烟都找不到超市,价格和当地配套齐全的市中心差不多,他们心里肯定也嘀咕:这样的房子能住吗?
所以,现在我们去一些全国性房企的营销现场,我们还可以看到许多外地牌照的汽车,你不要以为这是盛世归来,这可能只是开发商油补政策比较诱人,一些外地客也想来青岛看看罢了,这些楼盘降价时可能比谁降得都猛。从目前的市场来看,下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购,但是即使放开,因为上面的四大原因水量也很有限,不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘。一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了,主要靠大饼支撑的区域,就如同贾布斯的股票,肥皂泡破灭后,就是一个万劫不复。
No.2
新都心的盛极而衰
现在楼市的价格战,城阳目前打得最为惨烈。各种特价房就如同是战场上的手榴弹,不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上,甚至又赠送了十年的物业费,这种优惠力度可谓空前。
相比之下,新都心板块还是比较稳定,虽然和达打出了一个低起价的广告,但实际上售价并没有降多少。
但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里,我不想去关注城阳,而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心。因为这是一个牵一发而动全身的区域,南边可以影响市南的房价,北面辐射李沧。对于刚需来说,了解了这个片区未来房价的走势,就会明白在主城区什么时候可以出手。
目前的新都心,在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例,虽然打出了错过就不再的招牌,但是销售也是举步维艰。但是,我们还应该看到的是,保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。
但是与处在新都心核心区的老盘不同,这些盘不管如何宣扬“浮山后”、“新都心”的区位优势,他们的位置都不算太好,基本上只能算是一个地铁房。一个青岛土生土长的朋友,去看了和达,到了营销中心连门都没进。“总价这么高,位置也不好,有这钱去崂山买二手了。”这个朋友如是说。
手握重金的拆迁户几乎没有了,手里能拿出二三百万的刚需很少且越来越挑剔了,换房族……看看我们全市的二手房成交量,在许多房东大幅降价的情况下, 主城四区成交量也只有三四百套,其中还有不少出国不买房的。这些人在亲身感受到市场的冷后,还有多少人会立即买房呢?
上一个周期中,降价潮主要是在城阳、东李片区,主城区主要是横盘微降。但是目前这个态势下,今年的价格战很可能会蔓延至主城区。一旦年底新盘入市后,新都心打起价格战,那么主城区的刚需市场都会地基不稳。其实我们现在就可以看出一些苗头,在市南区东部、浮山后,许多二手房的价格不但跌破了3万元的大关,很多都已经落到了2.5万元左右。
包括人气一直颇高的鲁信长春花园,一个朋友刚卖了房子,比上个月同户型的房子少卖了10万元不说,还多送了一个车位。
所以,即使你因为二师兄的身价在飞涨觉得钱越来越不值钱了,也不要在目前这个价位上盲目出手,因为年底或者明年年初机会或更好。
在房子越来越多,购房者越来越少的情况下,我相信新都心的开发商也会像城阳的开发商那样,拿出足够的诚意来。
No.3
捡漏的机遇
内外刚需都分析了,就想再唠叨几句出手的机会。我希望,大家看我的文章千万别犯教条主义错误。老王说年底房价可能更低,那我就等到年底再出手。我说过很多次,不是这样的,特别是买二手房和一些性价比比较高的新房。
手机里有很多房产经纪人朋友,最近我发现他们发特价房的频率越来越高,有些房子真是很不错。房子是业主自己盯着装起来的,即使住了一段时间,其装修的品质和舒适度都远远高于新房,而且价格也是非常实惠的。这样的房子,出来依然会两三天就没了。
即使你现在钱不够,还没有到自己的买房时机,你也要去看。因为这样你对市场对房子的品质就有了一个立体化的了解,未来看到许多“表演”时心理更有底气,而不是房托一忽悠你就冲上去了。
还有就是新房。市场总体不好,一些好项目成本销售也会受影响,但总体来说还是片区内人气最高的楼盘。开发商不会总是赔本赚吆喝,所以当收回一部分资金之后,基本达到了今年的营销计划之后,房价可能回调到一个更为合理的位置。所以,对待新盘的态度也不是消极等待,除了对楼盘的性价比你要心中有数之外,还要关注其去化率。对于一些去化率还不错的新盘,金九银十最后的促销期,或许是今年最好的出手时机。
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